علی چگینی در تازه ترین شماره فصل نامه اقتصاد مسکن سهم مسکن مهر بر شاخصهای کلان اقتصادی در 5 بخش تولید ملی، رشد اقتصادی، اشتغال، سرمایه گذاری و سطح عمومی قیمتها را به شرح ذیل بررسی کرده است:

الف) اثر بر شاخص های کلان اقتصادی

1-تولید ملی
بررسی روند تولید مسکن طی دهه اخیر نشان می دهد که سالانه حدود 600 تا 800 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است. بر این اساس، با توجه به اخذ بالغ بر 550 هزار پروانه ساختمانی در قالب مسکن مهر طی یازده ماهه اخیر، اهمیت این طرح در قیاس با کل پروانه های صادره مشخص می شود.

2- رشد اقتصادی
بر اساس آمار بانک مرکزی سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی در نیمه اول سال 1387 معادل 12.1 درصد گزارش شده است که در مقایسه با سایر زیرگروههای صنایع و معادن از جمله معدن با 8.4 درصد، صنعت 6.3 درصد و برق، گاز و آب با 4.9 درصد، سهم بالایی را در رشد اقتصادی به خود اختصاص داده است. این در شرایطی است که گروه های کشاورزی و نفت با رشد منفی به ترتیب معادل 10.3- و 3.3- دارای نقش منفی و کاهنده در رشد اقتصادی کشور بوده اند.

گفتنی است در سال 1386 سهم بخش ساختمان، گروه کشاورزی و گروه نفت در رشد اقتصادی به ترتیب معادل 11.9 ، 6.4 و 1.3 درصد بوده است.برنامه مسکن مهر، در شرایط فعلی منجر به تداوم روند رشد تولید در بخش ساختمان شده است.

3- اشتغال
سهم بخش مسکن از اشتغال کشور در سالهای اخیر همواره بین 11 الی 13 درصد بوده است. در سال 1388 ، بخش مسکن با حدود 2420000 هزار نفر شاغل، 13 درصد از کل اشتغال کشور را ایجاد کرده است. با توجه به ماهیت اشتغالزایی بخش مسکن، طرح مسکن مهر می تواند نقش قابل توجهی در مهار و رفع بیکاری ایفا کند.

در این برنامه مقرر شده است که حدود یک میلیون واحد مسکونی با میانگین زیربنای 100 متر مربع ساخته شود. بر این اساس، کل سطح زیربنای برنامه ریزی شده برای ساخت در قالب مسکن مهر حدود 100 میلیون متر مربع است. با توجه به اینکه به ازای ساخت هر 57 متر مربع زیربنای مسکونی، به طور مستقیم یک نفر اشتغال ایجاد می شود، مسکن مهر توانایی ایجاد اشتغال برای حدود 2630000 نفر را به صورت مستقیم دارد. از طرف دیگر با توجه به اینکه به ازای هر نفر اشتغال مستقیم، 24 درصد نفر شغل غیر مستقیم نیز ایجاد می شود، در نتیجه پروژه مسکن مهر منجر به ایجاد 640000 نفر اشتغال غیر مستقیم نیز می شود.

4- سرمایه گذاری
بر اساس برنامه مسکن مهر مقرر شده است که یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود از این رو با احتساب 3.2 میلیون ریال، هزینه ساخت یک متر مربع و با لحاظ میانگین 100 متر مربع مساحت برای هر واحد مسکونی، پیش بینی می شود پس از اجرای کامل طرح در سالهای آتی، با لحاظ هزینه های جانبی، حدود 320000 میلیارد ریال سرمایه گذاری صورت خواهد گرفت. این رقم بیش از کل سرمایه گذاری انجام شده در بخش مسکن در سال 1388 ( 306000 میلیارد ریال به قیمت جاری) می باشد.

5-سطح عمومی قیمت ها

برنامه تولید مسکن مهر با توجه به فراهم کردن زمینه برای جذب نقدینگی در تولید مسکن، جایگاه ویژه ای در کنترل سطح عمومی قیمت ها ایفا کرده است. بر اساس برنامه ریزی صورت گرفته، سهم آورده نقدی هر خانوار متقاضی مسکن مهر تقریبا 80 میلیون ریال است، بنابراین به ازای ساخت یک میلیون واحد مسکن مهر، پیش بینی می شود حدود 80 هزار میلیارد ریال از نقدینگی خانوارها، جذب تولید و عرضه مسکن شود. به علاوه، تسهیلات بانکی در نظر گرفته شده به ازای هر واحد مسکونی معادل 200 میلیون ریال است که این بخش از نقدینگی نیز جذب تولید مسکن خواهد شد. لذا در مجموع با احتساب سهم آورده متقاضی و تسهیلات بانکی، برنامه مسکن مهر زمینه جذب حدود 280000 میلیارد ریال نقدینگی در بخش تولید مسکن را فراهم خواهد آورد . نکته ای که باید به آن توجه شود این است که متقاضیان مسکن مهر، باید با یک وقفه زمانی تسهیلات دریافتی را به صورت اقساط بازپرداخت کنند، در نتیجه در سالهای بعد از اجرای طرح نیز، فرایند بازپرداخت تسهیلات می تواند به عنوان ابزاری در جهت مهار تورم عمل کند.

ب)اثر بر شاخص های خرد اقتصادی

1-تقاضای خانوارهای کم درآمد

بخشی از هزینه مسکن مهر باید از سوی متقاضیان پرداخت شود بنابراین متقاضیانی که توان مالی پرداخت های این مسکن را داشته باشند یعنی دهک های سوم، چهارم، و پنجم درآمدی درچتر حمایتی قرار می گیرند. از سویی دیگر تقاضای خانوارهای دهک های سوم و چهارم درآمدی که به دلیل عدم توان مالی کافی در شرایط کنونی دارای تقاضای موثر نیستند با برنامه مسکن مهر پاسخ داده می شود و از حجم تقاضای بالقوی انباشته شده در دوره های بعدی که عامل ایجاد عدم تعادل دربازار مسکن خواهد بود ممانعت می شود.

2- قیمت مسکن
چگونگی تغییرات قیمت مسکن، پس از اجرای برنامه مسکن مهر از ابعاد گوناگونی قابل بررسی است. از یک سو، حجم تقاضای انباشته بالقوه که همواره عامل افزایش قیمت مسکن بوده است، کاسته می شود. از سوی دیگر، برنامه تولید انبوه مسکن با اجرای برنامه مسکن مهر منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش هزینه های تولید به دلیل انبوه سازی (صرفه های حاصل از مقیاس) شده و از این ماجرا نیز بر کاهش قیمت مسکن موثر واقع خواهد شد.

3- شاخص دسترسی به مسکن
بر اساس نتایج حاصل از مطالعات طرح جامع مسکن، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن، در چهار دهک اول درآمدی به طور متوسط 59 سال است. لیکن با عنایت به برنامه ریزی ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در تولید مسکن مهر، طول دوره انتظار برای دهک های درآمدی تحت پوشش( دهک های سوم، چهارم و پنجم درآمدی ) به شدت کاهش خواهد یافت. این امر به دلیل حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، پیگیری و مدیریت موثر دولت در امر ساخت و ساز مسکن مهر و تجهیز تسهیلات اعتباری ساخت مسکن اتفاق افتاده است. به طوری که میانگین دوره انتظار دسترسی به مسکن برای این خانواریها به کمتر از 10 سال کاهش خواهد یافت، این رقم پایین تر از متوسط جهانی( 5 تا 8 سال) و پیشرفت مهمی در این زمینه به شمار می رود.

4- تراکم خانوار
در شرایط کنونی شاخص تراکم خانوار در مناطق شهری 1.07 و در مناطق روستایی 1.1 است علاوه بر آن ، این شاخص در میان گروه های کم درآمد، بیش از طبقات میان درآمد و پردرآمد است، به طوری که میانگین شاخص برای چهار دهک اول درآمدی معادل 1.32 است. از این رو، کاهش شاخص تراکم خانوار که رابطه مستقیمی با تولید مسکن در کشور دارد، پس از اجرای برنامه مسکن مهر، در راستای هدف های برنامه ای کاهش خواهد یافت و این امر به ویژه تاثیر بسزایی در کاهش شاخص تراکم خانوار در گروه های کم درآمد خواهد داشت.